卖房时要披露什么信息？避免掉入“欺诈陷阱”！纽约房产房屋交易诉讼律师

在纽约出售房产，无论是个人自售还是通过中介、开发商出售，很多人关心的是成交价格和市场节奏，却往往忽略了一个至关重要的问题：信息披露义务。

不少房东和中介在房产交易中因为“没说”或者“说错”了某些信息，被买方起诉为欺诈，最终损失远远高于成交收益。

今天，我们从律师角度聊聊：卖房时哪些信息必须披露？不披露会产生什么法律后果？

一、“买者自慎”≠卖方可以不说实话

很多人听说纽约是“Caveat Emptor”（买者自慎）州，认为只要在合同中写明“按现状出售”（as-is），就可以免责。实际上，sale as is 并不能保证完全免职。

一旦卖方有意隐瞒重大缺陷，或提供虚假陈述（即使是口头），可能会构成“欺诈性不披露”（fraudulent nondisclosure）或“积极隐瞒”（active concealment）。

二、必须披露哪些信息？

虽然纽约州不像有些州那样要求标准化的卖家披露表（seller disclosure form），但以下情况若不主动披露，极可能构成欺诈：

• 房屋曾有结构性问题（如基础下沉、屋顶塌陷、地下水倒灌）

• 房屋遭受过严重火灾、水灾或虫害

• 房屋曾被非法改建、未取得合法许可证

• 存在未解决的政府罚单、违章（如DOB或HPD）

• 房屋目前或过去有环境污染或毒性物质（如铅漆、石棉）

• 房屋涉及产权纠纷或联权继承未处理

此外，依据联邦法律，1997年前建造的房屋出售时必须披露铅漆风险，这项义务无论合同中写没写，卖方都不能免除。 

三、哪些行为容易被法院视为“欺诈”？

• “不说话”： 明知存在严重的内在不容易看出的问题，但故意保持沉默，在买方问及相关情况时回避，阻碍或转移话题；

• “误导性表述”： 如说“这房子我们从没出过问题”，但其实近年地下室曾大面积渗水；

• “掩盖行为”： 临时修补墙面、上漆掩盖裂缝、水渍等，阻碍买方发现真相；

• “中介误导”： 经纪人明知卖方未如实告知情况，但仍向买方保证“房屋状况良好”“才做了某某高级更新或装修”。

我们代理过的某起案件中，卖方未披露地下排水系统反复堵塞，并且让中介对买方表示“一切正常”“房子刚刚完成了装修”，最终被买方提起欺诈诉讼。

四、我不是律师也不是专家，怎么披露才保险？

正确的方法是：

• 实事求是：对自己知道的问题坦诚说明，不要做绝对性承诺；

• 不确定就不承诺：避免用“房子没问题”“很新”“我们都很满意”等模糊或夸大的说法；

• 引导买方自行检查：建议买方进行全面验房（inspection），并保证其检查过程，不能阻碍以至于其不能全面验房；

• 中介要谨守执业道德：不能为促成交易而做超出自己了解范围的保证。

五、如何预防法律风险？

若有复杂历史（如屋主曾起诉开发商、房屋有政府记录等），建议先由律师审查；

使用规范合同模板，避免随意修改关键条款；

尽量留下沟通记录，如邮件、短信等，可作为将来纠纷中的证据；

如果您委托中介，也应确保他们理解并协助合法合规披露。