房屋买卖中的欺诈案：你以为被骗了，法院怎么看？纽约房地产诉讼律师

在纽约，一桩房屋买卖欺诈案要打赢，不仅靠“我被骗了”的主观感受，更取决于是否能在法律上突破“买者自慎”（Caveat Emptor）原则。我们律师事务所曾为客户提起诉讼并在上诉阶段为其争取进一步审查，其中一些案件也揭示了这类诉讼中真正的难点与关键突破口。

一、法院不轻易支持“事后反悔型”的欺诈主张

纽约法律强调买方有“尽职调查义务”。哪怕事后发现问题，只要是通过合理检查可以发现的，法院通常不会支持买方诉求。这就是所谓的“Caveat Emptor”原则——买方自负风险。但这并不是绝对的。纽约法院也承认，在某些情况下，如果卖方有**“积极隐瞒”（active concealment）或“特殊知识”（superior knowledge）**，则可能构成可诉的欺诈。 

二、案例分享：我们如何在动议中突破重围

我们在某一案件中提出并论证如下两个核心点： 

1. 卖方是否“积极隐瞒”，不仅仅是沉默？ 

法院在 Jablonski v. Rapalje 和 Platzman v. Morris 中明确指出，要在房产欺诈案中主张“fraudulent nondisclosure”（欺诈性隐瞒），买方必须证明两点：

卖方或其代理采取了某种行为（不仅仅是保持沉默）；

卖方的行为“阻碍”了买方发现真实情况。

这就意味着，如果卖方故意遮盖漏水痕迹、提供误导性说明、或妨碍检查过程，这些行为可能构成“积极隐瞒”。在我们的案子中，卖方未告知房屋地下排水系统存在重大缺陷，并对相关历史信息三缄其口，买方根本无法通过常规检查发现该问题。

2. 卖方是否拥有“特殊知识”，却选择隐瞒？

纽约一再确认：“即使不存在受托关系，若一方对重要事实有优越的知识，且另一方合理信赖该知识，则负有披露义务。”

这一点可参考：

Pramer S.C.A. v. Abaplus Int’l Corp., 76 A.D.3d 89 (1st Dept. 2010)

Greenman-Pedersen, Inc. v. Berryman & Henigar, Inc., 130 A.D.3d 514 (1st Dept. 2015)

我们在案件中主张，卖方和代理人对房屋地下水系统的真实状况拥有**“非公开的、特殊的知识”**，而该信息对买方交易决策至关重要。根据“特殊事实”原则（special facts doctrine），这种隐瞒构成对交易公平性的严重伤害。

此外，2023年第二部门在Striplin v. AC&E Home Inspection Corp. 一案中进一步强调：即便买方已做出合理调查，若有些结构性问题（如地下渗水）即使通过常规检查仍无法发现，则仍可提起欺诈诉讼。这为类似案件提供了有力的司法背书。

三、买方能请求什么样的法律救济？

• 若能成功证明欺诈行为，买方通常可请求以下救济：

• 撤销合同（Rescission）：要求还原交易、返还房款；

• 损害赔偿（Damages）：包括维修费用、贬值差价等；

• 惩罚性赔偿（Punitive Damages）：在恶意欺诈情形下可申请；

• 代理人责任追究：包括未如实披露的中介或经纪人。

四、结语：案件虽难，关键在专业判断与策略

房屋欺诈案的难度不在于“有没有被骗”，而在于能否证明对方有意隐瞒、阻碍发现，且信息属于买方无法合理获知的特殊事实。这些法律标准虽高，但并非无法突破。我们事务所经验丰富，能够在初期分析中迅速识别突破口，并在诉讼和上诉阶段精准发力，为客户争取最大权益。

如果您怀疑自己在房屋交易中遭遇欺诈，请尽早联系专业律师。时间和证据往往决定了案件的成败。