房产没过户就去世了，继承人要怎么处理？--纽约遗产分配
“房子是我爸妈的，但一直写在他们名下。”
“现在人过世了，房子算谁的？我能不能卖？”
“银行不让我贷款，房产证上根本没有我的名字……”
在纽约，很多华人家庭因为习惯、税务或代办等原因，房产始终挂在长辈名下。但当房屋产权人去世，继承人才惊觉：房产没过户 = 法律上不属于你。想卖房、贷款、出租、翻修，统统寸步难行。
这篇文章将告诉您：房产没过户而屋主去世，该如何依法继承与处理？
一、产权人过世后，房子“自动属于”子女吗？
不是。
在法律上，房产属于过世者名下时，其所有权必须**经过“遗产继承程序”（Surrogate’s Court）**合法转移，才属于继承人。
✔️ 就算您住在房子里、缴了地税、水电、甚至出过装修钱，只要没有写在产权上，就不自动拥有该房产。
二、必须进遗产法院吗？不能私下分吗？
只要房产在纽约，产权人死亡后没有进行生前过户，原则上必须：
1. 有遗嘱的，走“遗嘱认证程序”（probate）；
2. 没有遗嘱的，走“无遗嘱继承程序”（administration）。
法院会任命遗产执行人或管理人，由其代表所有继承人去变更房产、卖房、处理抵押或与第三方交涉。
⚠️ 私下协商无效，产权不会变动，银行和政府不会承认。
三、房产继承流程怎么走？
1. 向遗产法院递交申请（Surrogate’s Court）
o 附上死亡证明、房产资料、继承人名单等；
2. 法院任命一位代表
o 若有遗嘱，按遗嘱指定的执行人（executor）；
o 若无遗嘱，由亲属中一人申请成为管理人（administrator）；
3. 处理房产登记
o 法院发出“Letters of Administration”或“Letters Testamentary”；
o 凭此文件可向地契办公室（County Clerk）申请产权变更；
o 然后才可出售、贷款或出租该房产。
四、有房贷或地税欠费怎么办？
法院任命的代表人有权：
· 和银行协商还贷或卖房；
· 偿还地税、水电、债务等；
· 将出售所得或房产按继承份额分配。
⚠️ 若有人未经法院授权就处理房产，可能涉嫌非法处分资产，其他继承人可起诉追回。
五、常见问题说明（化名改编案例）
案例1：母亲去世，女儿住在房子里不肯交房产税
→ 其他兄弟姐妹申请管理人，依法进行产权过户和处分。
案例2：房子价值百万但无遗嘱，子女想“平分卖掉”
→ 需先进Surrogate’s Court完成继承，再统一处理产权。
案例3：父亲去世多年，产权仍旧在其名下，孙子辈想转名
→ 原始产权人已去世，需逐代合法继承，不能跳过一代。
六、律师提醒：如果遇到以下情况，越早处理越好
· 父母名下的房子还在贷款或已违约；
· 家中兄弟姐妹有争议，意见无法统一；
· 继承人中有人去世，出现多代继承问题；
· 担心房产被第三方冒领或转移；
· 想卖房、转名却发现产权还没变。
每拖一天，地税、房贷、维修等问题都在累积，也更可能发生产权纠纷。
七、结语
在纽约，产权是谁的，不是看谁住、谁出钱，而是看法律文件。
房产没过户就去世，不能“想当然”地以为已经属于继承人——必须依法走法院程序、取得过户授权。
我们律师事务所多次代理房产继承案件，熟悉Surrogate’s Court流程与地契变更手续。如果您正面临房产继承问题，欢迎与我们联系，我们将为您制定最合适的合法继承方案。
